Wenn Sie eine Immobilie erwerben und unvermutete Schäden entdecken, die erst nach Ihrem Immobilienkauf von einem Dritten, z.B. einem Mieter verursacht wurden, so können Sie diese nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten geltend machen.
Auch Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes, die innerhalb dreier Jahre nach der Anschaffung der Immobilie getätigt werden, gelten steuerrechtlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten, vorausgesetzt sie überschreiten ohne Umsatzsteuer nicht 15% der Anschaffungskosten. Dies gilt für sämtliche Kosten, die bei der Instandsetzung und Modernisierung im Zuge der Anschaffung anfallen und integriert auch sog. Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Streichen, usw. Ausgeschlossen sind Erweiterungen des Gebäudes und jährliche Erhaltungsarbeiten. Vergleichen Sie dazu unseren Artikel "Renovierungsmaßnahmen als Werbekosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung - ist das möglich?"
Allerdings gelten auch Aufwendungen zur Beseitigung nachträglicher Schäden nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Der maßgebliche Schaden, der durch eine Instandsetzungsmaßnahme ausgeglichen werden sollen darf nicht nach dem Erwerb der Immobilie entstanden und durch Dritte verursacht worden sein. Ein entsprechendes Finanzgericht-Urteil bestätigte unlängst der Bundesfinanzhof. Die Kosten, die durch die Beseitigung von beim Erwerb bereits bestehenden Schäden entstehen, bleiben davon unberührt.
Zusammengefasst:Wenn Sie eine Immobilie erwerben und ein Dritter verursacht danach einen Schaden, so fallen entsprechende Beseitigungskosten nicht unter die anschaffungsnahen Herstellungskosten.