Der Gesetzgeber hat mit dem Wachstumschancengesetz eine neue degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) bei neuen Wohngebäuden beschlossen. Ihr Steuerberater Karlsruhe stellt die Regelung vor.
Ab dem Veranlagungszeitraum 2024 gilt die degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) für neue Wohngebäude. Anstelle der jüngst erhöhten linearen AfA mit 3 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten können Steuerpflichtige nun auch die eine (geometrisch-)degressive AfA mit 5 % des Restbuchwerts wählen.
Die neue degressive AfA und Sonderabschreibungen für neue Mietwohnungen können zusammen gewährt werden.
Für welche Gebäude gilt die neue degressive AfA?
Die neue degressive AfA kann ausschließlich für neue Wohngebäude in der EU bzw. im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) angewendet werden, deren Baubeginn bzw. Kaufvertrag zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 datiert. Das Gebäude gilt als "neu", wenn es vom Steuerpflichtigen selbst erbaut oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung (= Bezugsfertigkeit) angeschafft wird. "Baubeginn" beschreibt das Datum der Baubeginnsanzeige. Falls keine Baubeginnsanzeige nötig ist, so muss der Steuerpflichtige erklären, dass er den Baubeginn freiwillig angezeigt hat.
Darüber hinaus kann die degressive AfA für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind – z. B. sonstige Mietereinbauten – und Eigentumswohnungen angewendet werden.
Übergang zur linearen Gebäude-AfA
Der Übergang von der degressiven zur linearen Gebäude-AfA ist jederzeit möglich. Dabei ist der Restbuchwert bzw. die Restnutzungsdauer ausschlaggebend. Ab dem 15. Jahr ist die lineare höher als die degressive AfA.
Bei der degressiven Gebäude-AfA ist keine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) möglich. Ein Übergang zur linearen AfA ermöglicht diese jedoch, etwa beim Abriss des Gebäudes.
Wie sieht es bei älteren Gebäuden aus?
Die alte (arithmetisch-)degressive AfA mit fallenden Staffelsätzen gilt weiterhin für Altfälle. Anders als bei der neuen degressiven AfA ist dabei kein Übergang zur linearen AfA möglich.
Rechenbeispiel und Vergleich degressive und lineare Abschreibung
Martin Müller errichtet aus seinem Privatvermögen ein Mehrfamilienhaus mit 400 m2 Wohnfläche (inkl. Nebenräumen), welches er dauerhaft zu Wohnzwecken vermieten wird. Es handelt sich um ein Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Die Herstellungskosten betragen 1.260.000 €. Herr Müller stellte den Bauantrag im November 2023, die Fertigstellung erfolgte im Februar 2024.
Sonderabschreibung (Phase 2): 252.000 €
- 5 % pro Jahr von 2024 bis 2027 ohne Zwölftelung aus 400 m2 x 4.000 € = 1.600.000 €, max. 1.260.000 € (tatsächliche Anschaffungskosten)
(Effizienzhaus 40 etc. und Baukosten nicht über 5.200 € pro m2 *) - 4 x 5 % aus 1.260.000 € = 252.000 €
Lineare Gebäude-AfA: 148.050 €
3 % aus den Herstellungskosten ab dem Monat der Fertigstellung
- 2024: 3 % aus 1.260.000 € x 11/12 = 34.650 €
- 2025: 3 % aus 1.260.000 € = 37.800 €
- 2026: 3 % aus 1.260.000 € = 37.800 €
- 2027: 3 %aus 1.260.000 € = 37.800 €
= insgesamt 148.050 €
Degressive Gebäude-AfA: 214.715 €
5 % aus dem Restbuchwert gemindert um AfA und Sonderabschreibung:
- 2024: 5 v.H. aus 1.260.000 € x 11/12 = 57.750 €
- 2025: 5 v.H. aus 1.152.250 € = 57.613 €
- 2026: 5 v.H. aus 1.044.637 € = 52.232 €
- 2027: 5 v.H. aus 942.405 € = 47.120 €
= insgesamt 214.715 €