Renovierungsmaßnahmen als Werbekosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung – ist das möglich?

Zu klären ist die Frage, ob Maßnahmen zur Instandsetzung oder Modernisierung eines Gebäudes als Werbungskosten sofort abzugsfähig sind. Schwierig ist es besonders dann, wenn innerhalb von drei Jahren nach Objektkauf renoviert wird. Ihr Steuerberater aus Karlsruhe gibt einen Überblick.

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Ein Handwerker in einem karierten Hemd steht in einem Raum mit freigelegten Ziegelwänden. Er hält eine gelbe Wasserwaage in der Hand und hat verschiedene Werkzeuge an seinem Gürtel befestigt. Der Raum wird gerade renoviert. Im Hintergrund sind eine Leiter und eine Kommode zu sehen.

Herr Schmidt ist ein Eigentümer und Vermieter aus Karlsruhe. Letztes Jahr erst kaufte er ein bebautes Grundstück am Karlsruher Stadtrand. Im vermieteten Objekt führte der neue Eigentümer direkt nach dem Kauf umfangreiche Umbauten und Renovierungen durch. In seiner folgenden Steuererklärung behandelte er die Aufwendungen für die Baumaßnahmen als sofort abziehbare Werbungskosten für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt widersprach der Erklärung des Karlsruher Vermieters, denn es verstand die genannten Aufwendungen größtenteils als anschaffungsnahe Herstellungskosten, die über die Nutzungsdauer zu verteilen seien (Absetzungen für Abnutzung, AfA), welche bei Gebäuden regelmäßig 50 Jahre beträgt.

Der Fall ging vor Gericht und die Finanzrichter teilten die Einschätzung der Steuerbehörden. Dabei argumentierte der BFH, dass die Aufwendungen das Ziel hatten, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, während gleichzeitig Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten anfielen. Somit gelten die Aufwendungen nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten, sondern sind einzig im Rahmen der AfA anzusetzen und über die Nutzungsdauer abzuschreiben. "Anschaffungsnahe Herstellungskosten" lautet das Stichwort. Jene sind gegeben, wenn Instandsetzungs- oder Renovierungsmaßnahmen innerhalb dreier Jahre nach Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden und ihre Kosten dabei 15% der Nettoanschaffungskosten des Objekts übersteigen – sämtliche Aufwendungen sind dann den Herstellungskosten des Gebäudes zuzurechnen. Grundsätzlich zählen alle baulichen Maßnahmen, die nach der Gebäudeanschaffung für die Modernisierung oder Instandsetzung durchgeführt werden – also auch sog. "Schönheitsreparaturen" – zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Gibt es Ausnahmen?

Stehen Aufwendungen nicht in Zusammenhang mit Instandsetzung bzw. Modernisierungen, so können sie als Werbungskosten geltend gemacht und sofort abgezogen werden. Insbesondere Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen gehören nicht dazu (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG). Zu diesen jährlich anfallenden Erhaltungsarbeiten gehört beispielsweise die Heizungswartung oder das Beseitigen von Rohrverstopfungen, nicht aber das Streichen der Wohnung.

Für Herrn Schmidt gilt es in Zukunft sicherzustellen und einzuplanen, welche Aufwendungen für Modernisierung und Instandsetzung bzw. für die Erhaltung seines Objektes dringend notwendig sind und wie deren Abzug zu erfolgen hat.

Zusammengefasst: Instandsetzungs- oder Renovierungsmaßnahmen, die innerhalb dreier Jahre nach Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden und deren Kosten dabei 15% der Nettoanschaffungskosten des Objekts übersteigen können nicht als Werbekosten sofort abgezogen werden, sondern gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Ausgenommen sind Erhaltungskosten.