09.06.2020

Schuldzinsen nach Verkauf eines Mietobjekts als Werbungskosten

Der Bundestag hat dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus zugestimmt. Für Bauherren und Wohnungskäufer bieten sich attraktive Sonderabschreibungen – Ihr Steuerberater Karlsruhe informiert Sie umfassend.

Mithilfe einer neuen Sonderabschreibung soll der Neubau von niedrig- bis mittelpreisigen Mietwohnungen gefördert werden. Bei der Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den drei Folgejahren können auf Antrag zusätzlich zu der regulären Gebäudeabschreibung von 2 % bis zu 5 % jährlich als Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden. Laut dem neuen § 7b EStG ergibt sich so eine Absetzung für Abnutzung (AfA) von bis zu 28 % in den ersten vier Jahren. Die Förderung gilt für Neubauten in Deutschland, im gesamten EU-Raum und in Ländern, die vergleichbarer Weise Amtshilfe leisten. Die Sonderabschreibungen sind bis 31.12.2026 befristet, ihre Bemessungsgrundlage ist auf 2.000 € pro Quadratmeter einschließlich Nebenräumen und Garagen begrenzt.

Die Förderung umfasst sowohl die Schaffung von zusätzlich und erstmalig geschaffenen Mietwohnungen durch den Neubau von Gebäuden als auch durch den Umbau bestehender Gebäude, beispielsweise wenn eine Gewerbefläche zu einer Mietwohnung umgebaut wird oder ein bestehendes Gebäude um weitere Mietwohnungen erweitert wird. Damit die Anschaffung gefördert wird, muss sie Mietwohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen.

Folgende Voraussetzungen sind zu außerdem erfüllen:

  • Der Bauantrag oder die Bauanzeige (nicht die Fertigstellung) muss zwischen dem 01.09.2018 und dem 31.12.2021 gestellt werden.
  • Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen 3.000 € pro Quadratmeter nicht übersteigen. Dieser Wert bildet die sog. Baukostenobergrenze. Die Anschaffungskosten umfassen dabei auch Anschaffungsnebenkosten wie z. B. Provisionen, Makler-, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer
  • Die Wohnung muss für insgesamt 10 Jahre dauerhaft entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Das erste Jahr ist das Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung. Wohnungen, die nur vorübergehend Personen beherbergen, z.B. Ferienwohnungen,  gelten nicht als Wohnzweckend dienend. Ein vorübergehender Leerstand beeinträchtigt die Förderung jedoch nicht. Eine Mietobergrenze ist nicht vorgesehen, eine Überlassung der Wohnung zu weniger als 66% der ortsüblichen Marktmiete ist allerdings nicht zulässig.

Außerdem ist noch folgendes zu beachten:

  • Die Sonderabschreibungen können bis zum Veranlagungszeitraum 2026 geltend gemacht werden – und zwar auch dann, wenn der vierjährige Abschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist. Danach ergibt sich die AfA aus dem Restwert und der Restnutzungsdauer. Das entspricht einer Abschreibung von 1,56 % pro Jahr.
  • Wird eine Wohnung innerhalb von 10 Jahren nicht mehr dauerhaft entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet, ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen. Dies gilt auch dann, wenn die Baukostenobergrenze von EUR 3.000 je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb des vierjährigen Abschreibungszeitraums durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.
  • Kauft jemand im Jahr der Fertigstellung die Wohnung, steht die Sonderabschreibung dem Käufer zu – nicht dem Bauherren.

Beachten Sie die Einhaltung der De-minimis-Verordnung: Die Sonderabschreibung wird gemäß § 7b EStG nur gewährt, wenn der wirtschaftliche Vorteil aus der vorgezogenen höheren Abschreibungsmöglichkeit innerhalb von drei Jahren den Betrag von 200.000 € nicht überschreitet.