24.04.2017 / Steuerberatung

Verbilligte Wohnraumüberlassung an Angehörige

Innerhalb einer Familie fehlt typischerweise der Interessensgegensatz in einem Mietverhältnis, weshalb ein steuerrechtlicher Missbrauch wahrscheinlicher ist als unter Fremden. Die Verwaltung prüft daher verstärkt Mietverhältnisse unter Angehörigen.

Steuerrechtliche Anerkennung
Grundsätzlich wird ein Mietverhältnis immer dann steuerrechtlich anerkannt, wenn bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbarte Verträge vorliegen. Kann ein Vermieter die Absicht, zu jeder Zeit der Vermietung Überschüsse zu erzielen, nicht belegen, ist keine steuerrechtliche Anerkennung möglich. Ein Fremdvergleich ist das Mittel der Verwaltung zur Einschätzung der Angemessenheit eines Mietverhältnisses. Ein entsprechender Tatsachenvortrag, d.h. der Beweis eines Vertragsabschlusses und ein Nachweis der Ernsthaftigkeit, ist unbedingt erforderlich. Die Überlassung und die Höhe der Miete müssen eindeutig vereinbart und wie vereinbart durchgeführt werden. Dies gilt auch für nachträgliche Vertragsänderungen.

Zwar steht es Angehörigen steht frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander steuerlich möglichst günstig zu gestalten, sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung eines Mietverhältnisses untereinander müssen aber der Handhabe zwischen Fremden entsprechen. Die Rechtslage teilt seit 2012 Einkünfte durch Wohnraumüberlassung an Angehörige in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf, wenn die Miete weniger als 66% der ortsüblichen Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Dabei wird die Bruttomiete – die Kaltmiete plus gezahlte Umlagen –herangezogen. In solchen Fällen ist nur ein anteiliger Werbungskostenabzug möglich. Bei Erreichen der Grenze von 66% wird ein vollständiger Werbungskostenabzug zugelassen.

Dabei muss nicht jede Abweichung vom Üblichen der steuerrechtlichen Anerkennung eines Mietverhältnisses unter Angehörigen entgegenstehen, maßgeblich sind alle objektiven Gegebenheiten im Rahmen der Vermietung. Eine Barzahlung der Miete, oder das Nicht-Vorliegen einer schriftlichen Vereinbarung bzgl. der Nebenkostenabrechnung schließt eine steuerrechtliche Anerkennung nicht aus. Dennoch empfehlen unsere Steuerberater Karlsruhe auch die Nebenkostenvereinbarungen schriftlich zu fixieren. Auch wenn ein Ehegatte dem anderen zu fremdüblichen Konditionen eine am Beschäftigungsort des Zweiten gelegene Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung vermietet, ist dies kein Ausschlusskriterium.

Keine steuerrechtliche Anerkennung
Andererseits wird ein Mietverhältnis nicht anerkannt, wenn die im Vertrag angegebene Miethöhe mit dem handschriftlichen Zusatz „vorbehaltlich der Anerkennung durch das Finanzamt” versehen ist, wenn Mietzahlungen entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht regelmäßig, sondern erst später in einem Betrag gezahlt werden, oder wenn nicht feststeht, dass die gezahlte Miete tatsächlich vom Mieter in das Vermögen des Vermieters übergeht. Auch ist es nicht gültig, wenn eine Einliegerwohnung zur Betreuung eines Kleinkindes an die Großeltern vermietet wird, die gleichzeitig im selben Ort über eine größere Wohnung verfügen. Wird eine Wohnung aufgrund einer Unterhaltsvereinbarung überlassen und der Anspruch des Unterhaltsberechtigten auf Barunterhalt vermindert sich dadurch, wird dies ferner nicht als anerkanntes Mietverhältnis eingestuft.

Vor allen Dingen, wenn der Mieter wirtschaftlich nicht oder nur schwerlich die Miete aufbringen kann, ist dies ein Indiz dafür, dass ein Missbrauch vorliegt. Wird zunächst die vereinbarte Miete gezahlt und später die Zahlung aufgrund von Zahlungsproblemen eingestellt, ist es fraglich, ob die Absicht des Vermieters Einkünfte zu erzielen schon dann entfällt, wenn dieser das Mietverhältnis nicht sofort durch außerordentliche Kündigung beendet (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die Beantwortung dieser Frage ließ der Bundesfinanzhof bisher offen und wird in einem anhängigen Revisionsverfahren dazu Stellung nehmen.

Die zahlreichen Ausnahmeregelungen zeigen die enorme Komplexität und Brisanz des Themas. Bei Fragen rund um die (verbilligte) Wohnraumüberlassung an Angehörige, kontaktieren Sie unsere Steuerberater in Karlsruhe.

Zusammengefasst:

Mietverhältnisse unter Angehörigen unterliegen besonderen Anforderungen für die steuerrechtliche Anerkennung. Grundsätzlich müssen Verträge geschlossen werden, fremdüblichen Bestimmungen unterliegen. Zudem ist die Miethöhe entsprechend ortsüblicher Marktmieten anzusetzen.